Antes de mostrar qualquer imovel, eu preciso entender o seu cenario. O imovel e consequencia. A tese e o produto.
A maioria dos corretores começa perguntando: "Quantos quartos? Qual bairro?" Eu começo diagnosticando a situacao patrimonial do investidor.
O que voce ja tem? O que nao esta funcionando? Qual o horizonte de investimento? O capital imobilizado entrega o que deveria?
Sem esse diagnostico, qualquer imovel e um chute — independente do quanto custa.
Eu uso a mesma logica que consultorias de M&A usam para avaliar empresas antes de recomendar uma aquisição. A diferenca e que o ativo aqui e imobiliario — e os dados do mercado local que eu tenho sao exclusivos.
O processo em 4 etapas
Analise tecnica antes de qualquer decisao de compra. Voce recebe os dados. Voce faz as contas.
Para cada ativo que analiso, o diagnostico entrega uma analise estruturada com:
"Voce recebe os dados. Voce entende a logica. Se a matematica fechar para o seu cenario, avancamos para a estruturacao da aquisicao."
Para quem nao faz sentido
Este diagnostico nao e para quem quer "ver umas fotos" ou "passear pelo decorado". E para quem quer entender o ativo antes de comprometer capital — e trata a decisao imobiliaria como o que ela e: uma decisao financeira.
Eu uso a mesma estrutura que consultorias de M&A e grandes gestoras de patrimônio usam para avaliar deals antes de recomendar uma aquisição.
Adaptada para o mercado imobiliario de alto ticket, a metodologia SPICED mapeia o cenario do investidor em 5 dimensoes antes de qualquer recomendacao de ativo.
O resultado: voce nao compra o que o corretor precisa vender. Voce compra o que faz sentido para o seu patrimonio.
Mapeio o patrimonio atual, o que ja esta investido, o que esta ocioso e o que esta gerando retorno abaixo do potencial.
Identifico o que incomoda: vacancia alta, locacao que nao cobre o custo, capital parado, exposicao em um unico tipo de ativo.
Quantifico o custo de manter a situação atual — em oportunidade perdida, capital ocioso e erosão por inflação.
Documento o que mudou no mercado, no ativo ou na janela de entrada que cria a assimetria — e por quanto tempo essa janela fica aberta.
Estabeleco os criterios que o ativo precisa atender para fazer sentido no cenario especifico do investidor. Nao e gosto. E logica.
Eu invisto tempo levantando dados que voce nao encontra no Google. Mapeio operacoes comparaveis. Estudo o zoneamento. Calculo o custo fixo real. Analiso o historico de absorcao do mercado local.
Existe condicao comercial de pre-lancamento que nao posso divulgar publicamente — mas que posso apresentar em conversa privada.
Se a matematica fechar para o seu cenario, avancamos para a escolha do ativo e estruturacao da aquisicao.
Se nao fechar, voce sai da conversa com uma leitura de mercado que nenhum outro corretor da regiao produz.
Mauro Pereira — Corretor de Imoveis | CRECI J 07326
contato@mauropereiraimoveis.com.br | Cascavel-PR