Antes de mostrar qualquer imóvel, eu preciso entender o seu cenário. O imóvel e consequencia. A tese e o produto.
A maioria dos corretores começa perguntando: "Quantos quartos? Qual bairro?" Eu começo diagnosticando a situação patrimonial do investidor.
O que você já tem? O que não esta funcionando? Qual o horizonte de investimento? O capital imobilizado entrega o que deveria?
Sem esse diagnóstico, qualquer imóvel e um chute — independente do quanto custa.
Eu uso a mesma lógica que consultorias de M&A usam para avaliar empresas antes de recomendar uma aquisição. A diferença e que o ativo aqui e imobiliário — e os dados do mercado local que eu tenho são exclusivos.
O processo em 4 etapas
Analise técnica antes de qualquer decisão de compra. Você recebe os dados. Você faz as contas.
Para cada ativo que analiso, o diagnóstico entrega uma análise estruturada com:
"Você recebe os dados. Você entende a lógica. Se a matematica fechar para o seu cenário, avancamos para a estruturação da aquisição."
Para quem não faz sentido
Este diagnóstico não e para quem quer "ver umas fotos" ou "passear pelo decorado". E para quem quer entender o ativo antes de comprometer capital — e trata a decisão imobiliária como o que ela e: uma decisão financeira.
Eu uso a mesma estrutura que consultorias de M&A e grandes gestoras de patrimônio usam para avaliar deals antes de recomendar uma aquisição.
Adaptada para o mercado imobiliário de alto ticket, a metodologia SPICED mapeia o cenário do investidor em 5 dimensões antes de qualquer recomendação de ativo.
O resultado: você não compra o que o corretor precisa vender. Você compra o que faz sentido para o seu patrimônio.
Mapeio o patrimônio atual, o que já esta investido, o que esta ocioso e o que esta gerando retorno abaixo do potencial.
Identifico o que incomoda: vacância alta, locação que não cobre o custo, capital parado, exposição em um único tipo de ativo.
Quantifico o custo de manter a situação atual — em oportunidade perdida, capital ocioso e erosão por inflação.
Documento o que mudou no mercado, no ativo ou na janela de entrada que cria a assimetria — e por quanto tempo essa janela fica aberta.
Estabeleco os critérios que o ativo precisa atender para fazer sentido no cenário especifico do investidor. Não e gosto. E lógica.
Eu invisto tempo levantando dados que você não encontra no Google. Mapeio operações comparáveis. Estudo o zoneamento. Calculo o custo fixo real. Analiso o histórico de absorção do mercado local.
Existe condição comercial de pre-lancamento que não posso divulgar publicamente — mas que posso apresentar em conversa privada.
Se a matematica fechar para o seu cenário, avancamos para a escolha do ativo e estruturação da aquisição.
Se não fechar, você sai da conversa com uma leitura de mercado que nenhum outro corretor da região produz.
Mauro Pereira — Corretor de Imóveis | CRECI J 07326
contato@mauropereiraimoveis.com.br | Cascavel-PR