Em 20 anos de mercado, vi centenas de proprietarios tomarem decisoes ruins porque receberam uma avaliacao com um unico numero. O proprietario pede avaliacao, recebe "R$ 2,5 milhoes", anuncia por esse valor e espera. Tres anos depois, o imovel continua parado. Nao porque o preco esta errado — mas porque o preco certo depende de quem esta comprando.
A construtora faz uma conta. O investidor de holding faz outra. O medico que quer montar clinica, outra. O cara que vai comprar em dinheiro a vista, outra. Cada um desses compradores olha para o mesmo terreno e ve um numero diferente. A avaliacao que entrega um so numero esta respondendo uma pergunta que ninguem fez.
O que voce precisa e um mapa de decisao: quanto vale para cada perfil de comprador, em cada cenario de pagamento, e qual caminho gera mais resultado para a sua situacao especifica.
Mauro Pereira — Perito Avaliador CNAI 017204, Corretor de Imoveis CRECI J 07326. 340+ vendas, 20 anos de mercado. Cascavel-PR.
O estudo responde tres perguntas que nenhuma avaliacao comum responde:
Tudo isso baseado em amostras reais de negocios fechados, dados oficiais da prefeitura, e 20 anos de experiencia no mercado de Cascavel. Sem jargao, sem numero magico.
O mesmo imovel tem valores diferentes dependendo de quem esta comprando e para que. O Estudo Estrategico analisa o seu caso sob as perspectivas mais relevantes — selecionadas de acordo com o tipo de imovel, a situacao do proprietario e o perfil dos compradores mais provaveis.
A construtora calcula o VGV (Valor Geral de Vendas) e desconta para tras. O que importa para ela: coeficiente de aproveitamento, zoneamento, outorga onerosa. Muitas vezes, um terreno de avenida vale menos para predio do que um terreno uma quadra atras com mais metragem.
Quem compra em dinheiro faz a conta de rentabilidade. Se o imovel rende R$4.000 de aluguel sobre um valor de R$2 milhoes, sao 0,18% ao mes. Na renda fixa, o mesmo capital rende R$15.000. O investidor sabe disso — e paga menos. O estudo traduz o seu imovel para essa linguagem.
Na troca com construtora, o terreno vale mais em metros quadrados de area construida do que em dinheiro. O calculo de viabilidade permite que o terreno "valha mais" — mas voce recebe em apartamentos na planta, nao em dinheiro. Quando essa conta faz sentido? Depende do caso.
Holding patrimonial, subdivisao entre herdeiros, BTS (construcao sob medida), valor do terreno nu, construcao residual — cada caso pede uma combinacao diferente de analises. O estudo e personalizado: voce recebe as perspectivas que fazem diferenca para a sua decisao, nao uma lista generica.
Nem toda avaliacao serve para tomar decisao de venda. Cada uma tem um proposito — e a maioria dos proprietarios recebe a avaliacao errada para o problema que tem.
"Amostra de anuncio e o que eu tenho em abundancia. Anuncio nao e preco de venda. Em Cascavel, a diferenca entre o preco anunciado e o valor de fechamento em dinheiro pode passar de 25%."
Um terreno no centro de Cascavel tem anuncios de R$6.000 a R$7.000 o metro quadrado. Parece caro, parece valorizado. Mas quando voce olha os negocios que realmente fecharam em dinheiro nos ultimos 12 meses, o valor cai para R$2.300 a R$2.500 o metro. Essa e a realidade.
No Estudo Estrategico, aplicamos o Fator de Ajuste de Oferta (10% a 20%) sobre as amostras de anuncio para chegar no valor de transacao real. Porque voce tomar decisao baseado em preco de vitrine e como precificar uma empresa pelo que o dono gostaria de receber — nao pelo que o mercado paga.
Cada amostra e comentada individualmente: por que esta e relevante, por que aquela deve ser desconsiderada (duplicada, fora do perfil, tempo de exposicao excessivo). Voce recebe as amostras brutas E a analise critica de cada uma.
O estudo e personalizado para o seu imovel e a sua situacao. Nao e um template. Cada pagina e escrita pensando nas decisoes que voce precisa tomar.
Tres herdeiros, tres opinioes sobre o preco, nenhum dado real. O estudo coloca todos na mesma pagina com numeros fundamentados. Se precisar, mostra como subdividir o imovel para cada um resolver no seu prazo.
O imovel rende pouco de aluguel mas "vale muito". Sera? O estudo compara a rentabilidade atual com alternativas reais. As vezes manter e a melhor decisao. As vezes vender rapido por menos gera mais patrimonio no longo prazo.
Construtora, holding, investidor BTS — cada um paga um valor diferente pelo mesmo terreno. O estudo traduz o seu imovel para a linguagem de cada comprador. O material na mao de quem decide em holding agiliza a proposta.
Se esta anunciado e ninguem faz proposta, o problema nao e falta de divulgacao. E desalinhamento entre o preco pedido e a realidade de quem compra. O estudo mostra exatamente onde esta o desencaixe.
Mauro Pereira — Corretor de Imoveis com CRECI J 07326 ativo desde 2013. Perito Avaliador registrado no CNAI sob numero 017204. Formacao em Direito. 20 anos de mercado imobiliario, 340+ vendas realizadas.
Especialista em terrenos comerciais, condominios horizontais de alto padrao (46 lotes vendidos so no Terras Alpha), imoveis de heranca e operacoes de permuta com construtoras. Trabalha como hub de negocios: o estudo produzido aqui e utilizado por imobiliarias parceiras (Porto Seguro, Locatelli, Cidade) para apresentar ofertas a investidores e construtoras.
Atuacao em Cascavel-PR e regiao oeste do Parana.
A partir de R$3.000, com entrega em 3 a 5 dias uteis. O valor varia conforme a complexidade do imovel (terreno simples vs gleba com multiplos cenarios). Se o estudo resultar em contrato de venda com exclusividade, o valor pode ser absorvido na comissao de intermediacao.
A avaliacao gratuita de imobiliaria e uma captacao disfarçada: o corretor da um numero alto para pegar a exclusividade, e depois vai reduzindo o preco ate vender. O Estudo Estrategico faz o oposto: mostra a realidade do mercado antes de voce decidir qualquer coisa. Voce toma a decisao com dados, nao com promessas.
Serve como ponto de partida, nao como realidade. Em Cascavel, terrenos no centro tem anuncios de R$6.000 a R$7.000 o metro. Os negocios que fecharam em dinheiro nos ultimos 12 meses ficaram entre R$2.300 e R$2.500 o metro. A diferenca pode passar de 25%. No estudo, todas as amostras sao apresentadas com comentarios sobre por que cada uma importa — ou nao.
Sim. Sou Perito Avaliador registrado no CNAI (017204). Faco PTAM para processos judiciais, inventarios e desapropriacoes. Porem, para quem quer vender, o PTAM sozinho nao resolve — ele da um numero medio que nao considera o perfil do comprador. O ideal e combinar o PTAM com o Estudo Estrategico quando ha necessidade judicial e comercial ao mesmo tempo.
Sim, sob consulta. Ja realizei avaliacoes em Curitiba e regiao metropolitana. O metodo e o mesmo — o que muda sao as amostras de mercado e o zoneamento local. Para imoveis no oeste do Parana, a base de dados e mais robusta por ser a regiao de atuacao principal.
Me conte sobre o imovel, a situacao e o que voce espera. Em 15 minutos eu te digo se o Estudo Estrategico faz sentido para o seu caso — ou se uma avaliacao mais simples resolve.
Falar com Mauro PereiraPerito Avaliador CNAI 017204 — CRECI J 07326 — Cascavel-PR