Em 20 anos de mercado, vi centenas de proprietários tomarem decisões ruins porque receberam uma avaliação com um único numero. O proprietário pede avaliação, recebe "R$ 2,5 milhões", anuncia por esse valor e espera. Três anos depois, o imóvel continua parado. Não porque o preço está errado — mas porque o preço certo depende de quem esta comprando.
A construtora faz uma conta. O investidor de holding faz outra. O médico que quer montar clinica, outra. O cara que vai comprar em dinheiro a vista, outra. Cada um desses compradores olha para o mesmo terreno e ve um número diferente. A avaliação que entrega um só numero esta respondendo uma pergunta que ninguém fez.
O que você precisa e um mapa de decisão: quanto vale para cada perfil de comprador, em cada cenário de pagamento, e qual caminho gera mais resultado para a sua situação especifica.
Mauro Pereira — Perito Avaliador, Corretor de Imóveis CRECI J 07326. 340+ vendas, 20 anos de mercado. Cascavel-PR.
O estudo responde três perguntas que nenhuma avaliação comum responde:
Tudo isso baseado em amostras reais de negócios fechados, dados oficiais da prefeitura, e 20 anos de experiência no mercado de Cascavel. Sem jargao, sem número magico.
O mesmo imóvel tem valores diferentes dependendo de quem esta comprando e para que. O Estudo Estratégico analisa o seu caso sob as perspectivas mais relevantes — selecionadas de acordo com o tipo de imóvel, a situação do proprietário e o perfil dos compradores mais prováveis.
A construtora calcula o VGV (Valor Geral de Vendas) e desconta para tras. O que importa para ela: coeficiente de aproveitamento, zoneamento, outorga onerosa. Muitas vezes, um terreno de avenida vale menos para prédio do que um terreno uma quadra atras com mais metragem.
Quem compra em dinheiro faz a conta de rentabilidade. Se o imóvel rende R$4.000 de aluguel sobre um valor de R$2 milhões, são 0,18% ao mes. Na renda fixa, o mesmo capital rende R$15.000. O investidor sabe disso — e paga menos. O estudo traduz o seu imóvel para essa linguagem.
Na troca com construtora, o terreno vale mais em metros quadrados de área construida do que em dinheiro. O cálculo de viabilidade permite que o terreno "valha mais" — mas você recebe em apartamentos na planta, não em dinheiro. Quando essa conta faz sentido? Depende do caso.
Holding patrimonial, subdivisão entre herdeiros, BTS (construção sob medida), valor do terreno nu, construção residual — cada caso pede uma combinação diferente de análises. O estudo e personalizado: você recebe as perspectivas que fazem diferença para a sua decisão, não uma lista generica.
Nem toda avaliação serve para tomar decisão de venda. Cada uma tem um proposito — e a maioria dos proprietários recebe a avaliação errada para o problema que tem.
"Amostra de anuncio e o que eu tenho em abundancia. Anuncio não e preço de venda. Em Cascavel, a diferença entre o preço anunciado e o valor de fechamento em dinheiro pode passar de 25%."
Um terreno no centro de Cascavel tem anuncios de R$6.000 a R$7.000 o metro quadrado. Parece caro, parece valorizado. Mas quando você olha os negócios que realmente fecharam em dinheiro nos ultimos 12 meses, o valor cai para R$2.300 a R$2.500 o metro. Essa e a realidade.
No Estudo Estratégico, aplicamos o Fator de Ajuste de Oferta (10% a 20%) sobre as amostras de anuncio para chegar no valor de transação real. Porque você tomar decisão baseado em preço de vitrine e como precificar uma empresa pelo que o dono gostaria de receber — não pelo que o mercado paga.
Cada amostra e comentada individualmente: por que esta e relevante, por que aquela deve ser desconsiderada (duplicada, fora do perfil, tempo de exposição excessivo). Você recebe as amostras brutas E a análise critica de cada uma.
O estudo e personalizado para o seu imóvel e a sua situação. Não e um template. Cada pagina e escrita pensando nas decisões que você precisa tomar.
Três herdeiros, três opinioes sobre o preço, nenhum dado real. O estudo coloca todos na mesma pagina com números fundamentados. Se precisar, mostra como subdividir o imóvel para cada um resolver no seu prazo.
O imóvel rende pouco de aluguel mas "vale muito". Será? O estudo compara a rentabilidade atual com alternativas reais. As vezes manter e a melhor decisão. As vezes vender rapido por menos gera mais patrimônio no longo prazo.
Construtora, holding, investidor BTS — cada um paga um valor diferente pelo mesmo terreno. O estudo traduz o seu imóvel para a linguagem de cada comprador. O material na mao de quem decide em holding agiliza a proposta.
Se esta anunciado e ninguém faz proposta, o problema não e falta de divulgação. E desalinhamento entre o preço pedido e a realidade de quem compra. O estudo mostra exatamente onde esta o desencaixe.
Mauro Pereira — Corretor de Imóveis com CRECI J 07326 ativo desde 2013. Perito Avaliador registrado no CNAI. Formação em Direito. 20 anos de mercado imobiliário, 340+ vendas realizadas.
Especialista em terrenos comerciais, condomínios horizontais de alto padrão (46 lotes vendidos só no Terras Alpha), imóveis de herança e operações de permuta com construtoras. Trabalha como hub de negócios: o estudo produzido aqui e utilizado por imobiliárias parceiras (Porto Seguro, Locatelli, Cidade) para apresentar ofertas a investidores e construtoras.
Atuação em Cascavel-PR e região oeste do Parana.
A partir de R$3.000, com entrega em 3 a 5 dias úteis. O valor varia conforme a complexidade do imóvel (terreno simples vs gleba com multiplos cenários). Se o estudo resultar em contrato de venda com exclusividade, o valor pode ser absorvido na comissão de intermediação.
A avaliação gratuita de imobiliária e uma captação disfarçada: o corretor da um número alto para pegar a exclusividade, e depois vai reduzindo o preço até vender. O Estudo Estratégico faz o oposto: mostra a realidade do mercado antes de você decidir qualquer coisa. Você toma a decisão com dados, não com promessas.
Serve como ponto de partida, não como realidade. Em Cascavel, terrenos no centro tem anuncios de R$6.000 a R$7.000 o metro. Os negócios que fecharam em dinheiro nos ultimos 12 meses ficaram entre R$2.300 e R$2.500 o metro. A diferença pode passar de 25%. No estudo, todas as amostras são apresentadas com comentários sobre por que cada uma importa — ou não.
Sim. Sou Perito Avaliador registrado no CNAI. Faço PTAM para processos judiciais, inventários e desapropriações. Porém, para quem quer vender, o PTAM sozinho não resolve — ele da um número medio que não considera o perfil do comprador. O ideal e combinar o PTAM com o Estudo Estratégico quando ha necessidade judicial e comercial ao mesmo tempo.
Sim, sob consulta. Já realizei avaliações em Curitiba e região metropolitana. O método e o mesmo — o que muda são as amostras de mercado e o zoneamento local. Para imóveis no oeste do Parana, a base de dados e mais robusta por ser a região de atuação principal.
Me conte sobre o imóvel, a situação e o que você espera. Em 15 minutos eu te digo se o Estudo Estratégico faz sentido para o seu caso — ou se uma avaliação mais simples resolve.
Falar com Mauro PereiraPerito Avaliador CNAI 017204 — CRECI J 07326 — Cascavel-PR