Este é o terceiro texto de uma série de três. O primeiro conta como era a Cascavel da regra antiga; o segundo, o que mudou com a virada de 2023 e a velocidade do crescimento. Aqui é o que vem por aí — o capítulo ainda não escrito da regra.
O Instituto de Planejamento de Cascavel (IPC) levou à audiência pública uma revisão do Código de Obras e das leis de uso do solo. Os dois pontos centrais, em debate:
O racional declarado pelo IPC: a exigência atual encarece e inviabiliza empreendimentos compactos; reduzir a vaga segue recomendação do Tribunal de Contas e a lógica de mobilidade (incentivar transporte público, bicicleta, aplicativo) e, principalmente, trazer moradores de volta ao centro — região com infraestrutura pronta, mas esvaziada à noite (Avenida Brasil, rodoviária velha).
> ⚠️ Repito porque importa: tudo neste bloco é proposta em audiência pública, não regra vigente. Nenhum empreendimento pode se basear nisso como se já valesse.
Vale um detalhe que mostra o cuidado do processo: esta não é a primeira tentativa. Em 2023, uma proposta de liberar prédios sem vaga chegou a ser discutida e foi revertida — considerada radical demais. A versão de 2026 é mais moderada (uma vaga a cada 100m², não vaga zero), justamente para não repetir o exagero. Ou seja: a flexibilização da garagem nunca valeu em Cascavel; o que está em jogo agora é uma segunda tentativa, calibrada.
O caminho é conhecido, e a honestidade sobre ele protege o investidor de se antecipar errado:
Concidades → audiência pública → Câmara de Vereadores → sanção do prefeito. Na Câmara são 21 vereadores; precisa de maioria (mais de 11 votos), passando por todas as comissões — cerca de um mês. Se aprovada e sancionada, a estimativa do próprio IPC é de 60 a 90 dias até a vigência. Ou seja: pode virar lei ainda este ano — ou pode ser alterada, ou não passar. A decisão é 100% dos vereadores, e a audiência pública existe justamente para a sociedade influenciar esse voto.
Para o investidor, a regra de ouro: não se precifica um negócio com base numa lei que ainda não existe. Quem compra terreno ou entra em projeto "contando" com a aprovação está assumindo um risco regulatório que pode não se concretizar.
O que joga a favor: se aprovada, a regra torna o estúdio compacto economicamente viável em Cascavel — um produto de renda e de entrada acessível que hoje praticamente não existe na cidade de forma regular. O IPC estima que retirar a vaga pode baratear significativamente a unidade (a autarquia fala em vaga custando R$ 100-150 mil, e em estúdios centrais saindo na faixa de ~R$ 350 mil contra ~R$ 500 mil de um apartamento central comum). Trato esses valores como estimativa de quem propõe a mudança — não como número fechado de mercado; cada empreendimento tem a sua conta. O encaixe é claro com a tese de renda recorrente: unidade pequena, central, de fácil locação.
O que pede cautela — e o próprio IPC reconhece:
A leitura honesta: é um produto promissor se a regra passar, se você entrar antes da saturação e se o ponto sustentar locação — três "ses" que se avaliam caso a caso, não no entusiasmo do lançamento.
Na mesma frente de modernização, o IPC estuda — ainda sem legislação, em estudo — o "bairro de acesso controlado": um loteamento sem barreira física ou cancela (acesso livre), com uma via de entrada, manutenção e segurança pela associação de moradores. É um meio-termo entre o loteamento aberto e o condomínio fechado, inspirado em modelos de Itapema e Porto Belo (SC). Hoje, Cascavel tem 64 projetos horizontais em aprovação (34 condomínios fechados + 30 loteamentos) — e esse novo formato pode se somar ao mix. Como ainda não há lei, fica como sinal de para onde o produto horizontal da cidade caminha — não como opção disponível.
Escrito em 13 de junho de 2026. Atenção ao status: as regras de estúdio (20-35m²) e de vaga (1 a cada 100m² de área privativa) são proposta em audiência pública, conduzida pelo IPC — não são lei. A tramitação (Concidades → audiência → Câmara, 21 vereadores/maioria → sanção → ~60-90 dias) e os valores de custo/preço citados são, respectivamente, o rito legal e estimativas do presidente do IPC em apresentação pública — reproduzidas como tal, não como dado fechado de mercado. O bairro de acesso controlado está em estudo, sem legislação. A decisão de aprovação depende dos vereadores. Esta página será atualizada se e quando a regra mudar de status. Nenhum investimento deve se basear em norma não vigente; a leitura de cada caso se faz com quem conhece o mercado local e o Plano Diretor (público no site do IPC).
A regra que permitiria isso está em debate (audiência pública conduzida pelo IPC), não é lei. Se aprovada na Câmara e sancionada, a estimativa do IPC é de 60 a 90 dias até a vigência. Até lá, vale a regra atual (uma vaga por unidade).
Entre 20m² (mínimo) e 35m² (máximo). O teto existe para impedir que apartamentos maiores sejam aprovados como estúdio só para escapar da exigência de garagem.
Pode ser, com três ressalvas: se a regra for aprovada, se você entrar antes de o mercado saturar de lançamentos iguais, e se o ponto sustentar locação. Vaga reduzida baixa o custo, mas pode estreitar o público — é uma conta de caso, não uma aposta automática.
Não automaticamente. O município não legisla sobre Airbnb, e o STF definiu que o uso por temporada depende da aprovação do condomínio. Antes de contar com short-stay, é preciso checar a convenção do empreendimento.
Este dossiê é um capítulo de um livro em escrita.
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Se você está de olho em estúdios como produto de renda — ou tem terreno no centro e quer entender o que essa mudança faria com ele —, o momento pede leitura fria: acompanhar a tramitação, mapear onde a oferta vai se concentrar e fazer a conta de cada caso, sem se antecipar a uma lei que ainda está em votação.
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CRECI J 07326 — Consultor de Investimentos Imobiliários — Cascavel-PR